Construction de maison neuve à Pierrelatte : PPRT, zone bleue du PPRi et confort d'été

Une promesse de vente de terrain à bâtir à Pierrelatte ne devrait jamais se signer sans savoir où passent les zones des deux PPRT. En zone rouge, le principe est l'interdiction ; en zone de prescriptions, une maison peut rester possible, avec des exigences constructives fixées par le règlement du plan.

Géorisques classe le risque industriel de la commune dans la catégorie « effet toxique » et recense 24 installations classées, dont un établissement Seveso seuil haut, SODEREC International, et un Seveso seuil bas, Air Liquide France Industrie.

Face à un effet toxique, un règlement de PPRT peut porter sur la capacité du logement à protéger ses occupants, ce qui touche l'enveloppe, les menuiseries et la ventilation d'une maison neuve.

Nous demandons à la DDT de la Drôme le zonage et le règlement applicables à la parcelle, nous inscrivons une condition suspensive adaptée dans la promesse lorsque le calendrier le permet, puis nous reportons chaque prescription dans le programme.

Le rapport de risques signale aussi des canalisations de transport de matières dangereuses et une commune concernée par la pollution des sols : deux points qui se lisent au certificat d'urbanisme et à l'état des risques remis par le vendeur.

Le règlement du PPRi de Pierrelatte autorise en zone bleue Br la création de nouvelles constructions à usage d'habitation, sous des prescriptions précises. Le premier plancher utile, celui qui porte des personnes ou des équipements sensibles à l'eau, se place au-dessus de la cote de référence ; lorsqu'il faut le surélever, la maison repose sur un vide sanitaire inondable, aéré, vidangeable et non transformable.

La création ou l'aménagement de sous-sol est interdit. Aucune ouverture ne se crée au niveau du plancher habitable sur une façade directement exposée au courant.

Sous la cote, un garage individuel fermé reste possible jusqu'à 20 m², de même qu'un abri de jardin de 20 m² au plus ; les clôtures se font sans mur bahut, en simple grillage, et le local technique d'une piscine ne dépasse pas 6 m².

Côté construction, les parties d'ouvrage situées sous la cote (fondations, menuiseries, revêtements, isolants) sont en matériaux insensibles à l'eau, les coffrets et réseaux sensibles passent au-dessus, et le tableau électrique permet de couper le niveau inondable sans couper l'étage.

La cote se lit sur le zonage réglementaire, par interpolation entre deux profils ; elle est fixée à 50,20 m NGF dans le casier du quartier des Blaches et à 53,40 m NGF dans celui situé à l'est de la RN7, au niveau de la déviation.

Le dossier de permis doit démontrer ce respect : nous faisons lever le terrain naturel en altitude NGF avant de caler le plancher.

Le PLU communal de Pierrelatte, approuvé le 15 janvier 2013 et modifié pour la troisième fois le 25 mars 2024, version publiée au Géoportail de l'urbanisme (26235_PLU_20240325), répertorie 55 entités de zonage, sans PLUi ni règlement national d'urbanisme.

Pour une maison individuelle, le tissu le plus étendu est pavillonnaire : huit zones UD, complétées par les secteurs de première couronne (UB, UBa, UBb) et de deuxième couronne (UC, UCa).

Le foncier d'urbanisation future se limite à une zone 1AUb, ouverte et à dominante résidentielle, et à quatre zones 2AUh, fermées : un terrain en 2AUh n'est pas constructible tant que la zone n'a pas été ouverte par une évolution du PLU.

Plusieurs zones ne reçoivent pas d'habitat : UN et 2AUn, liées aux installations nucléaires de base, UM, libellée « dans la zone radiologique de 10 mSv », UIcr pour les carrières, UP et US pour le solaire et la biomasse. Autour de l'aérodrome du SYTA, les zones UZ et UZa appellent une vérification des servitudes aéronautiques.

Enfin, la zone Nsr1 de captage avec remontée de nappe et le secteur pavillonnaire UDsr1 qui la jouxte conditionnent l'infiltration des eaux pluviales et le niveau bas. Nous lisons le règlement de la zone visée article par article : destination, implantation, hauteur, emprise, stationnement, aspect, eaux pluviales.

Géorisques publie pour Pierrelatte un aléa retrait-gonflement des argiles « modéré » au maximum communal, le niveau le plus faible des trois communes étudiées dans le sud de la Drôme (Montélimar et Donzère sont au niveau « important »). Ce maximum n'est pas un aléa de parcelle.

Le dispositif de la loi ELAN (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation, arrêté du 22 juillet 2020) rattache l'étude géotechnique préalable à la vente d'un terrain non bâti constructible, puis l'étude de conception à la charge de celui qui fait construire, au zonage d'exposition de la parcelle : nous le vérifions sur la carte officielle avant tout.

La commune a connu deux arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse (2017 et 2022) et trois arrêtés « glissement de terrain » (1983, 1993 et 1994), et Géorisques y signale un risque de remontée de nappe.

Même hors obligation, nous recommandons une étude de sol de conception : elle fixe le type et la profondeur des fondations, le choix entre dallage sur terre-plein et plancher sur vide sanitaire, et la gestion des eaux autour de la maison, ce qui pèse davantage sur le budget que la plupart des choix de finition.

La zone de sismicité 3 soumet les bâtiments neufs de catégorie d'importance II, dont les maisons individuelles, aux règles parasismiques de l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié. Pierrelatte présente une particularité : sur 20 arrêtés de catastrophe naturelle, aucun ne porte sur une secousse sismique, alors que Montélimar et Donzère ont été reconnues pour l'événement du 11 novembre 2019.

La règle s'applique pourtant de la même façon, et elle se traite à l'esquisse pour ne presque rien coûter : volumes simples et réguliers en plan comme en élévation, décrochements et porte-à-faux limités, chaînages horizontaux et verticaux continus, contreventement vérifié par un bureau d'études structure, liaison soignée entre la structure et le vide sanitaire lorsqu'il est imposé par le PPRi.

Les éléments non structuraux, cheminées, façades rapportées ou équipements lourds en toiture, sont eux aussi ancrés. Un plan dessiné sans ces règles puis corrigé après le dépôt du permis coûte en reprises ce qu'il aurait fallu intégrer dès le départ.

À 52 mètres, plus bas que les treize autres communes de notre zone en Drôme et en Ardèche, aucune modulation liée à l'altitude ne joue, et la hiérarchie des critères s'inverse par rapport à un projet de montagne.

L'indicateur de degrés-heures d'inconfort de la RE2020 devient le point sensible : une maison très vitrée au sud et à l'ouest, sans protection, peut franchir le seuil réglementaire alors que ses besoins de chauffage sont faibles.

L'esquisse règle d'abord l'orientation, la compacité, la taille et la position des baies, les débords de toiture calculés sur la course du soleil, les occultations extérieures et l'inertie des planchers et des murs ; la ventilation nocturne et la traversée d'air viennent ensuite, le rafraîchissement actif en dernier.

Pour le chauffage et l'eau chaude, le plafond d'émissions de gaz à effet de serre fixé par l'indicateur Ic énergie de la RE2020 écarte en pratique une chaudière gaz seule en maison individuelle : la pompe à chaleur air-eau ou air-air, le chauffe-eau thermodynamique et le solaire se comparent en coût global.

Dans un périmètre de PPRT, la ventilation et l'étanchéité à l'air se conçoivent avec le règlement du plan.

La maison de plain-pied reste la demande la plus fréquente, et elle se construit sans difficulté hors zone inondable : accessibilité, entretien simple, grand volume de toiture pour isoler.

En zone bleue Br, elle change de nature : si la cote de référence dépasse le terrain naturel, tout le plancher se surélève sur vide sanitaire, ce qui ajoute des marches, une rampe ou un emmarchement à l'entrée, et un surcoût de fondations proportionnel à l'emprise.

Une maison à étage réduit cette emprise, donc la surface de plancher à surélever, et libère du terrain ; elle demande en revanche un escalier et une attention plus grande au confort d'été des chambres sous toiture. Sur une parcelle étroite de secteur UD, l'implantation en limite et le règlement de hauteur départagent souvent les deux options.

Nous chiffrons les deux volumétries sur la même parcelle, avec leurs fondations, avant que le choix ne se fige dans le dossier de permis de construire.