Construction neuve à Aubenas : le terrain, le PLU et le sol avant le premier trait

Construire une maison neuve à Aubenas (07200, code INSEE 07019) commence par une donnée que peu d'intervenants prennent la peine de vérifier : la commune est classée en zone de sismicité 2 (faible) par Géorisques, alors que Villeneuve-de-Berg, à 11,8 km à vol d'oiseau, et Ruoms, à 18,2 km, relèvent l'une et l'autre de la zone 3 (modérée). Le zonage issu du décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010 (articles R563-1 à R563-8 du code de l'environnement) est communal : il change d'un territoire à l'autre sans transition ni dégradé. La conséquence sur un projet neuf est immédiate. En zone 3, l'Eurocode 8 (NF EN 1998-1 et son annexe nationale) s'applique dès la catégorie d'importance II, celle dont relève une maison individuelle ; en zone 2, l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié ne vise que les catégories d'importance III et IV. Même plan, mêmes entreprises, deux communes distantes de moins de vingt kilomètres, et un poste structure qui ne se justifie pas de la même manière. C'est pourquoi nous instruisons le classement de la commune et la catégorie d'importance réelle du bâtiment sur pièces au démarrage de chaque étude, jamais par analogie avec une commune voisine.

Progineer est un cabinet de maîtrise d'œuvre. Nous ne sommes ni constructeur de maisons individuelles au sens du CCMI, ni cabinet d'architecture : notre métier consiste à cadrer la faisabilité du terrain, à concevoir le projet, à monter le dossier d'urbanisme, à consulter les entreprises lot par lot et à diriger l'exécution jusqu'à la réception. Au-delà du seuil de 150 m² de surface de plancher fixé par le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016, une personne physique qui construit pour elle-même doit recourir à un architecte pour établir le projet architectural : nous travaillons alors avec un architecte, notre mission restant celle de la maîtrise d'œuvre. Nos honoraires figurent sur une ligne séparée, soumis à la TVA de 20 %, distincts du coût des travaux : chaque lot est mis en concurrence dans votre intérêt plutôt que fondu dans un prix global.

À Aubenas, la vraie question n'est pas « ce terrain est-il constructible ? » mais « qu'ai-je le droit d'y bâtir, et à quel coût de viabilisation ? ». La commune dispose d'un plan local d'urbanisme communal, et non d'un PLU intercommunal : la version versée au Géoportail de l'urbanisme porte l'identifiant 07019_PLU_20260408 et répertorie 156 zones, de UA à Ne. Elle n'est pas soumise au règlement national d'urbanisme, et l'instruction se fait donc sur un règlement écrit qui lui est propre. Trois dispositions y pèsent directement sur un projet neuf. Le document crée d'abord des sous-zones où les exigences de gestion des eaux pluviales sont renforcées — UA1, UB1, UC1, UCa1 et UE1 — couvrant les coteaux comme la plaine. La zone UDa n'est ensuite pas raccordée à l'assainissement collectif et impose une étude de filière dimensionnée selon l'aptitude réelle des sols. Enfin, au hameau de Ville, à l'ouest de la commune, la zone UAh voit son urbanisation bloquée dans l'attente d'un réseau d'assainissement semi-collectif : un terrain peut y être classé en zone urbaine sans être bâtissable aujourd'hui. S'y ajoutent le quartier de Lazuel (zone UL1), inclus dans le périmètre de protection éloigné d'un captage d'eau potable, et une zone d'exploitation de carrière (Ne).

Le foncier destiné à l'urbanisation est identifié au document : secteurs AUCe du quartier des Gras et de Saint-Martin Nord dans la plaine de l'Ardèche, zones AUC et AUCa des coteaux, zones économiques AUEc au Bourdary et AUEs aux Tuileries. La géographie commande le reste : le centre ancien en ordre continu (zone UA) est dense et protégé, les extensions de la colline d'Aubenas et de Pont d'Aubenas (UB) sont largement bâties, et l'essentiel du terrain à bâtir se situe sur les coteaux en ordre discontinu (UC, UCa) et dans le secteur de Baza / Chaussades (zone UBa), que le PLU décrit comme fortement exposé aux vues. Construire en coteau cumule trois sujets — stabilité, gestion renforcée des eaux pluviales, accès chantier — dont aucun ne se règle en phase travaux sans surcoût, d'autant que la commune est concernée par le risque de mouvement de terrain.

Le sol est le poste le plus décisif d'une construction neuve à Aubenas, et le seul que la loi encadre au moment même de l'achat du terrain. Le niveau maximal communal de l'aléa retrait-gonflement des argiles y est « important ». Ce classement déclenche le dispositif issu de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : une étude géotechnique préalable de type G1 doit être fournie lors de la vente d'un terrain non bâti constructible, puis le maître d'ouvrage fait réaliser une étude de conception G2 ou fait appliquer les techniques forfaitaires (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation, décret n° 2019-495 du 22 mai 2019, arrêté du 22 juillet 2020, en vigueur depuis le 1er octobre 2020). Six arrêtés de catastrophe naturelle « sécheresse » ont été pris sur la commune entre le 1er janvier 2007 et le 1er avril 2022 : le phénomène n'a rien de théorique ici. Une limite doit toutefois être annoncée franchement : Géorisques ne publie que le niveau maximal présent sur la commune, jamais celui de votre parcelle. C'est précisément pourquoi la G1 remise à la vente ne remplace jamais la G2 de conception, qui seule permet d'arrêter le système de fondations et la profondeur d'ancrage. Le contexte géologique local est celui de la bordure orientale du Massif central, où le BRGM signale des dépôts gréseux triasiques « bien visibles entre Vals et Aubenas » (rapport RP-53190-FR, décembre 2004).

Côté performance, Aubenas relève de la zone climatique H2d, à 224 mètres d'altitude au centroïde communal, donc sous le seuil RE2020 de 400 mètres : aucune modulation d'exigence liée à l'altitude n'est à prévoir. Nous préférons dire comment cette zone a été établie plutôt que de la présenter comme acquise : elle n'a pas été lue dans l'annexe de l'arrêté, mais déterminée par agrégation de la base des DPE de l'ADEME, où 3 702 diagnostics sur 3 715 portent la mention H2d, soit 99,7 %. H2d est un climat de vallée rhodanienne méridionale : l'enjeu dominant n'y est pas l'hiver mais l'été. Sur une maison neuve, cela oriente toute la conception — compacité, orientation, protections solaires des baies sud et ouest, inertie du gros œuvre, ventilation nocturne traversante, arbitrage sur les surfaces vitrées — au service de l'indicateur de confort d'été autant que des seuils Ic énergie et Ic construction. Le voisinage donne la mesure de l'écart : le centroïde communal de Villeneuve-de-Berg est à 451 mètres, au-dessus du seuil des 400 mètres, quand Vals-les-Bains est à 335 mètres et Ruoms à 120 mètres. Dans tous les cas, c'est l'altitude réelle du terrain qui fait foi.

Le dossier de permis de construire se prépare enfin avec la carte des risques sous les yeux. Aubenas cumule seize arrêtés de catastrophe naturelle, dont neuf « inondations et coulées de boue » entre le 6 novembre 1982 et le 18 septembre 2014, et la commune est couverte par l'atlas des zones inondables de l'Ardèche amont (code national AZI 07DDT19970013). Elle est aussi concernée par la remontée de nappe, le feu de forêt, la pollution des sols et le transport de marchandises dangereuses. Huit immeubles y sont protégés au titre des monuments historiques — la dotation la plus fournie du bassin — dont le château dit de Montlaur, classé le 2 mars 1943 (référence Mérimée PA00116631) : un terrain situé dans leurs abords appelle l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, et le tracé de ces périmètres n'étant pas publié en source ouverte, nous le demandons à l'UDAP de l'Ardèche avant d'arrêter l'implantation. Un point de transparence pour terminer : Progineer n'a pas d'établissement en Ardèche. Aubenas est une commune de notre zone d'intervention, pas une implantation, et nous l'écrivons ici plutôt que de faire figurer une adresse de façade sur un dossier de permis.