Montage administratif à Aubenas : le dossier d'autorisation d'urbanisme, pièce par pièce

Une autorisation d'urbanisme ne s'obtient pas : elle se démontre. Ce que le service instructeur d'Aubenas (07200, code INSEE 07019) examine n'est pas votre intention de bâtir, c'est un dossier — un jeu de pièces normées qui établissent, l'une après l'autre, que le projet respecte le règlement de la zone dans laquelle tombe la parcelle. Le montage administratif désigne exactement ce travail : qualifier le régime d'autorisation applicable, produire les pièces exigées, les rendre cohérentes entre elles, puis tenir l'instruction jusqu'à la décision et le chantier jusqu'à sa déclaration d'achèvement. Tout commence par une question qui n'a rien de théorique ici : dans laquelle des 156 zones du plan local d'urbanisme communal votre terrain se situe-t-il ? La version du document versée au Géoportail de l'urbanisme porte l'identifiant 07019_PLU_20260408, et la commune n'est pas soumise au règlement national d'urbanisme. Entre le centre ancien dense de la zone UA, les coteaux boisés des zones UCa et UCa1, le secteur de Baza et des Chaussades (zone UBa) que le règlement décrit comme fortement exposé aux vues, et le hameau de Ville (zone UAh) où l'urbanisation demeure bloquée dans l'attente d'un réseau d'assainissement semi-collectif, ce ne sont ni les mêmes prescriptions, ni les mêmes justifications à produire, ni toujours les mêmes pièces à joindre.

Le régime d'autorisation se déduit du projet, il ne se choisit pas. La déclaration préalable couvre les travaux de faible ampleur : modification de l'aspect extérieur, ravalement, remplacement de menuiseries, création d'une surface limitée, division d'un terrain en vue de bâtir sans création de voie ni d'espace commun. Le permis de construire prend le relais au-delà de ces seuils, pour une construction nouvelle comme pour l'agrandissement d'un bâtiment existant. Le permis d'aménager vise l'opération qui produit du terrain équipé — lotissement avec voirie ou espaces communs, terrain de camping, aire de stationnement. Le permis de démolir, enfin, est exigé là où le conseil municipal l'a institué et de plein droit dans certains secteurs protégés ; il se dépose isolément ou se trouve intégré à la demande de permis de construire lorsque la démolition précède la reconstruction. Se tromper de régime n'est pas une maladresse rattrapable en cours d'instruction : le dossier est déposé sur le mauvais formulaire, avec le mauvais bordereau de pièces, et il repart à zéro.

Vient la composition du dossier lui-même, et c'est là que se joue la première impression du service instructeur. Huit pièces forment le socle d'une demande de permis de construire pour maison individuelle, celles que le bordereau numérote de PCMI 1 à PCMI 8. Le plan de situation localise le terrain dans la commune et permet de retrouver la zone du PLU qui lui est opposable. Le plan de masse, coté dans les trois dimensions, porte l'implantation, les limites séparatives, les niveaux du terrain avant et après travaux, les raccordements aux réseaux et le traitement des abords. Le plan en coupe restitue le profil du terrain naturel et l'assise de la construction : c'est la pièce qui trahit les déblais et remblais qu'un plan de masse seul dissimule. La notice décrit l'état initial du terrain puis expose comment le projet s'y insère. Le plan des façades et des toitures fixe l'aspect extérieur, les percements, les matériaux et les teintes. Le document graphique d'insertion place le projet dans son environnement bâti et paysager. Deux photographies enfin, l'une du proche et l'autre du lointain, établissent le contexte réel que les plans ne suffisent pas à décrire.

Ce socle ne suffit presque jamais à Aubenas, où quatre situations ajoutent des pièces ou des justifications qui se vérifient au règlement de zone avant le premier trait. Les sous-zones à gestion renforcée des eaux pluviales — UA1, UB1, UC1, UCa1 et UE1 — imposent de justifier rétention, infiltration et limitation du rejet : ce n'est pas une intention à écrire dans la notice, c'est un dimensionnement qui consomme de l'emprise au sol et se dessine au plan de masse. La zone UDa n'est pas raccordée à l'assainissement collectif : la filière individuelle y est dimensionnée selon l'aptitude réelle des sols et le projet d'installation se présente au service public d'assainissement non collectif. Le quartier de Lazuel (zone UL1) est inclus dans le périmètre de protection éloigné d'un captage d'eau potable, servitude annexée au document d'urbanisme. Pour une construction neuve, l'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale accompagne la demande : Aubenas relève de la zone climatique H2d et son centroïde communal culmine à 224 mètres, sous le seuil de 400 mètres au-delà duquel la RE2020 module ses exigences.

Une pièce mérite d'être remise à sa place dans le calendrier, parce qu'elle en est presque toujours absente : l'étude de sol. Le niveau maximal communal de l'aléa retrait-gonflement des argiles est « important » à Aubenas, ce qui place les terrains concernés dans le champ du dispositif issu de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — étude géotechnique préalable annexée à la promesse lors de la cession d'un terrain constructible non bâti, puis étude de conception ou application des techniques forfaitaires par celui qui construit (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation, décret n° 2019-495 du 22 mai 2019, arrêté du 22 juillet 2020, applicable depuis le 1er octobre 2020). Cette étude n'est pas une pièce du dossier d'urbanisme et l'instructeur ne la réclamera pas. Elle décide en revanche du système de fondations, donc de l'altimétrie du plancher bas, donc des cotes portées au plan de masse et au plan de coupe : la commander après le dépôt, c'est s'exposer à déposer ensuite un permis modificatif. Une réserve accompagne toujours ce classement : Géorisques ne publie que le maximum relevé sur le territoire communal, jamais la valeur d'une parcelle, qui s'établit par sondage.

Le dépôt, ensuite. Avec 12 416 habitants, Aubenas se situe très au-dessus du seuil de 3 500 habitants au-delà duquel une commune doit disposer d'une téléprocédure lui permettant de recevoir et d'instruire les demandes sous forme dématérialisée, obligation entrée en vigueur le 1er janvier 2022 (article L423-3 du code de l'urbanisme, issu de la loi ELAN). Le dépôt donne lieu à un récépissé portant le numéro d'enregistrement et la date à laquelle les travaux pourront débuter faute d'opposition. Le délai d'instruction de droit commun court à partir de là : un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis portant sur une maison individuelle et ses annexes ainsi que pour un permis de démolir, trois mois pour les autres permis de construire et pour les permis d'aménager (article R*423-23 du code de l'urbanisme). Le premier mois est le mois qui décide de tout le calendrier : c'est dans ce délai, et dans lui seul, que le service instructeur peut notifier une demande de pièces manquantes. Le demandeur dispose alors de trois mois pour les produire et l'instruction ne redémarre qu'à leur réception (articles R*423-38 et R*423-39). Un dossier incomplet ne coûte donc pas un mois de retard : il coûte le temps que l'on met à le compléter, et ce temps-là n'est plafonné par personne.

Un second acteur peut entrer dans l'instruction, et il pèse autant sur le contenu du dossier que sur son calendrier. Huit immeubles sont protégés au titre des monuments historiques sur la commune, la dotation la plus fournie du bassin, à commencer par le château dit de Montlaur, classé le 2 mars 1943 sous la référence Mérimée PA00116631, qui domine le centre ancien. Lorsque le projet se trouve dans les abords de l'un d'eux, l'architecte des Bâtiments de France est consulté et le délai s'allonge : deux mois pour une déclaration préalable, trois mois pour un permis de maison individuelle, quatre mois pour les autres permis. Cette page ne peut pas vous dire si votre parcelle est concernée, et personne ne le peut sérieusement à distance : le tracé des périmètres d'abords n'est pas publié en source ouverte pour Aubenas, ni sous la forme du périmètre de cinq cents mètres par défaut, ni sous celle d'un périmètre délimité. Il se demande à l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de l'Ardèche, avant d'arrêter un aspect extérieur plutôt qu'après un avis défavorable.

La décision ne referme pas le dossier, elle en ouvre la seconde moitié. L'arrêté doit être affiché sur le terrain, sur un panneau rectangulaire dont les dimensions dépassent quatre-vingts centimètres, lisible depuis la voie publique et maintenu pendant toute la durée du chantier. C'est cet affichage qui déclenche le recours des tiers : deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage (article R600-2 du code de l'urbanisme). Un panneau posé tard, retourné par le vent ou illisible ne purge rien, et un ouvrage achevé sous une autorisation non purgée reste contestable — raison pour laquelle l'affichage se fait constater. À l'autre extrémité, l'achèvement se déclare : la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux ouvre à l'administration trois mois pour contester la conformité, portés à cinq mois lorsque le récolement des travaux est obligatoire, ce qui est le cas dans les abords d'un monument historique (articles R*462-6 et R*462-7). Deux précisions pour que rien ne reste sous-entendu. Progineer est maître d'œuvre : nous montons et déposons les dossiers pour le compte du maître d'ouvrage, tandis que le recours à un architecte demeure obligatoire au-delà de cent cinquante mètres carrés de surface de plancher pour la personne physique qui construit pour elle-même (article L431-1 du code de l'urbanisme, seuil fixé par le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016) ; nous travaillons alors avec un architecte sans prendre sa place. Et Progineer n'a pas d'établissement en Ardèche : Aubenas est une commune de notre zone d'intervention, pas une implantation.