Optimisation d'espace à Aubenas : gagner des mètres carrés utiles sans agrandir

Un projet d'optimisation commence par un comptage, pas par une intention. Nous relevons le logement pièce par pièce, hauteur sous plafond comprise, et nous affectons chaque mètre carré à l'une de trois catégories : surface habitée, surface de circulation, volume non comptabilisé. La troisième catégorie est celle que personne ne regarde et c'est souvent la plus rentable.

Les parties de hauteur inférieure à 1,80 mètre n'entrent ni dans la surface habitable de l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation, ni dans la surface de plancher de l'article R111-22 du code de l'urbanisme, ni dans la superficie privative de la loi Carrez : elles ne pèsent donc sur aucune déclaration et se transforment en rangement intégré sans contrepartie réglementaire.

S'y ajoutent, dans le bâti ancien albenassien, les embrasures profondes, les niches de cheminée condamnées et les épaisseurs de doublage. Nous relevons ces cotes une par une plutôt que d'appliquer un ratio : dans un logement du centre en ordre continu, deux appartements du même immeuble n'offrent pas le même gisement.

Le livrable de cette phase est un plan coté sur lequel chaque surface porte une affectation, et une liste hiérarchisée des mètres carrés récupérables classés par coût de récupération croissant.

C'est le diagnostic dont dépend tout le reste, et il ne se fait pas au son. Nous croisons quatre indices avant de qualifier un mur. Sa continuité verticale d'abord : un ouvrage qui se retrouve au même endroit à l'étage inférieur et jusqu'en cave descend en fondation.

Son épaisseur et son matériau ensuite : dans les 1 010 résidences principales albenassiennes antérieures à 1919, les refends sont en maçonnerie de pierre hourdée, quand une cloison de distribution est en pan de bois garni, en brique plâtrière ou en carreau de plâtre.

Le sens de portée des planchers en troisième lieu, relevé sur les solives apparentes, en cave ou par sondage : un mur parallèle aux solives ne les porte pas, un mur perpendiculaire les porte presque toujours.

La date de construction enfin, qui oriente la lecture : 25,9 % du parc date de 1946-1970 et 24,6 % de 1971-1990, avec des refends souvent en béton banché ou en agglomérés porteurs, moins lisibles à l'œil que la pierre. Quand les quatre indices ne convergent pas, nous faisons ouvrir un sondage plutôt que de trancher au jugé.

C'est la demande la plus fréquente et l'illustration la plus nette du métier : la surface du logement ne bouge pas, son usage change entièrement. Une cuisine fermée sur cour et un séjour sur rue deviennent une pièce traversante à double orientation, la circulation qui desservait les deux volumes disparaît, et la table cesse d'être un meuble de passage. Trois conditions conditionnent la faisabilité.

Le mur d'abord : s'il porte, l'ouverture relève du calcul de structure et non plus de l'aménagement.

L'extraction ensuite, car une cuisine ouverte reste une pièce de service au sens de la ventilation : le conduit de la hotte et la bouche d'extraction doivent trouver leur chemin, ce qui est rarement gagné dans un immeuble ancien du centre où les conduits sont maçonnés et parfois collectifs.

Le règlement de copropriété enfin, quand l'immeuble en relève, car le percement d'une gaine commune ne se décide pas seul. Nous annonçons aussi l'envers de l'opération, que peu d'intervenants formulent : une cuisine ouverte diffuse les bruits et les odeurs dans la pièce de vie, et le retour en arrière coûte plus cher que l'ouverture initiale.

Un logement en enfilade du centre ancien contient souvent une chambre de plus que son plan ne le laisse croire — à condition de lui donner un accès indépendant.

Nous prenons alors la circulation sur l'épaisseur d'une pièce généreuse plutôt que de créer un couloir sur toute la longueur du logement, et nous doublons systématiquement ce dégagement de rangements toute hauteur pour qu'il rende une partie de la surface qu'il consomme. Trois conditions décident ensuite si la pièce créée est une vraie pièce principale.

La surface et la hauteur : au moins 9 mètres carrés sous 2,20 mètres, ou à défaut un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes, selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

L'éclairement naturel et l'ouvrant donnant à l'air libre, exigés par le même texte : une pièce borgne prise sur un séjour ne sera jamais une chambre décente, et c'est la limite que rencontrent la plupart des divisions improvisées. La ventilation enfin, dont les débits se recalculent dès que le nombre de pièces principales change.

Pour une suite, s'ajoute la contrainte d'évacuation : c'est le point de raccordement à la chute existante qui fixe l'emplacement de la salle d'eau.

La mezzanine est la seule opération d'optimisation qui crée réellement de la surface sans agrandir le bâtiment, et c'est aussi la plus exigeante techniquement. La hauteur disponible commande tout : au-dessous de 1,80 mètre, le volume créé n'entre dans aucune des trois surfaces réglementaires et reste un rangement ; au-dessus, il compte, et il doit alors être desservi, protégé et porté.

Le plancher existant décide du reste. Sur les solives bois d'un immeuble ancien du centre d'Aubenas, l'appui de la mezzanine et les charges d'exploitation à reprendre relèvent d'une vérification structurelle au titre de l'Eurocode 1 (NF EN 1991-1-1) : cette étude se commande, elle ne se déduit pas. La protection contre les chutes suit la norme NF P01-012.

Deux points sont régulièrement sous-estimés dans les projets qu'on nous soumet : l'escalier consomme au sol une partie de la surface gagnée en hauteur, ce qui doit figurer au bilan dès l'esquisse ; et la surface de plancher créée à l'intérieur d'un bâtiment existant reste une surface de plancher, susceptible de déclencher une déclaration préalable ou un permis selon le volume créé et la zone du plan local d'urbanisme.

Une partie du tissu albenassien est bâtie en pente : extensions denses de la colline d'Aubenas et de Pont d'Aubenas en zone UB, pavillonnaire de coteau en ordre discontinu des zones UC et UCa, coteaux boisés du nord-ouest en UCa et UCa1, secteur de Baza et des Chaussades en UBa, que le plan local d'urbanisme décrit comme fortement exposé aux vues.

Ces maisons possèdent presque toutes un volume déjà construit sous elles et un autre au-dessus. Le comble se juge sur sa charpente : une charpente traditionnelle libère le volume, une charpente industrialisée à fermettes — courante dans les 24,6 % de logements achevés entre 1971 et 1990 — ne se modifie pas sans étude, car ses entraits participent à la stabilité de l'ensemble.

Le niveau bas se juge sur trois critères : la hauteur libre, l'humidité en pied de mur et surtout l'éclairement naturel, sans lequel aucune pièce principale décente ne peut y être créée.

Dans les deux cas, l'éclairement se paie souvent par une modification d'aspect extérieur — fenêtre de toit, ouverture en soubassement —, qui relève de la déclaration préalable et, en abords de monument historique, de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.

Avec 54,4 % de locataires, 1 129 logements vacants et un taux de propriétaires de 42,8 % — le plus bas des quatre communes du bassin —, la division d'un grand logement ancien est à Aubenas une opération courante, pas une exception. Elle ne crée aucune surface : elle en réaffecte, et c'est précisément ce qui la rend techniquement dense.

Chaque unité issue de la division doit disposer de son propre accès, de sa propre alimentation, de son propre comptage, de ses propres évacuations et d'une ventilation dimensionnée pour sa nouvelle configuration, le tout sans emprunter les volumes de l'autre. Sur le plan réglementaire, nous vérifions trois choses avant d'engager quoi que ce soit.

Le règlement de la zone du plan local d'urbanisme, car la création d'un logement supplémentaire peut faire naître des obligations de stationnement et de raccordement. Le socle de décence du décret n° 2002-120, qui rend inexploitables les volumes sans éclairement naturel.

Et l'existence éventuelle, sur la commune, d'un régime d'autorisation préalable aux travaux conduisant à créer plusieurs logements dans un immeuble existant : ce dispositif s'institue par délibération sur des périmètres délimités, et il se vérifie en mairie, la donnée n'étant pas publiée en source ouverte.

L'opération inverse existe aussi, et elle est plus fréquente qu'on ne le croit dans un parc où l'appartement domine le marché : réunir deux lots contigus pour reconstituer un logement familial.

Techniquement, elle bute sur un mur séparatif qui est presque toujours porteur, ou sur un palier commun : le percement engage donc à la fois la structure et les parties communes de la copropriété, et il relève de l'assemblée générale dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Juridiquement, elle appelle un modificatif de l'état descriptif de division, une reprise des tantièmes et un nouveau mesurage.

Ce dernier point mérite l'attention : la superficie privative issue de la loi Carrez engage le vendeur, et si la superficie réelle se révèle inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart, dans un délai d'un an à compter de l'acte.

Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont, eux, pas pris en compte dans ce mesurage. Nous faisons donc établir un nouveau certificat après travaux, plutôt que de laisser un ancien mesurage circuler.

Nous préférons annoncer cette limite au premier rendez-vous plutôt qu'au moment du devis. Restent dans le champ de l'optimisation d'espace : la dépose et le déplacement de cloisons non porteuses, l'ouverture d'un passage dans une cloison, la création de rangements intégrés, la redistribution des circulations, le cloisonnement d'un volume existant, l'exploitation d'un comble ou d'un niveau bas déjà construit.

En sortent : l'ouverture d'une trémie d'escalier, la dépose d'un refend, le percement d'un mur qui descend en fondation, la modification d'une charpente à fermettes, la reprise d'un plancher pour recevoir une mezzanine. Ces opérations restent parfaitement réalisables — elles relèvent simplement de notre mission de réhabilitation, avec descente de charges, dimensionnement et justification de la stabilité.

Le classement d'Aubenas en zone de sismicité 2, plus favorable que la zone 3 de Villeneuve-de-Berg et de Ruoms, n'y change rien : l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié n'y vise que les catégories d'importance III et IV, un logement relève normalement de la catégorie II, mais aucune de ces dispositions ne dispense de justifier qu'un bâtiment tient debout après qu'on lui a retiré un mur.