Optimisation d'espace à Privas : gagner de la place dans un parc d'appartements d'après-guerre

Personne ne peut annoncer un gain de mètres carrés sans avoir mesuré ce qui existe. Notre relevé coté distingue, pièce par pièce, la surface réellement habitée, celle qui ne sert qu'à circuler et celle qui échappe à tout comptage parce qu'elle se trouve sous 1,80 mètre, derrière un doublage ou dans un placard d'angle mal dessiné.

Le bilan précise ensuite lequel des trois comptages réglementaires bougera avec le projet : la surface habitable, qui sert à la décence d'un logement loué, la superficie privative de la loi Carrez, qui engage le vendeur d'un lot de copropriété, et la surface de plancher, qui déclenche les formalités d'urbanisme.

Ils ne réagissent pas de la même façon à une cloison déplacée ou à une mezzanine. Le document remis classe enfin les gisements repérés du moins coûteux au plus lourd à récupérer, pour que la décision se prenne sur une surface chiffrée et non sur une impression de visite.

Dans un collectif de cette période, ce qui peut bouger se lit sur la trame porteuse, pas sur le plan de vente. Nous repérons les voiles et refends qui descendent d'étage en étage, le sens de portée des dalles, l'emplacement des gaines d'eau, de chute et de ventilation, et les conduits de fumée éventuellement conservés.

Une cloison de distribution en carreaux de plâtre ou en briques plâtrières se dépose sans étude ; un voile béton ne se perce pas sans note de calcul. Privas étant en zone de sismicité 3, ces murs participent aussi à la tenue de l'immeuble face aux efforts horizontaux : les juger sur les seules charges verticales serait une erreur.

Quand les indices se contredisent, un sondage ponctuel tranche. Cette lecture fixe les limites du dessin avant qu'il commence, et elle évite le cas le plus coûteux, celui d'un projet validé sur plan qu'il faut redessiner une fois la cloison ouverte.

Le gisement le plus sûr d'un appartement d'après-guerre tient dans ses circulations. Un couloir desservant trois pièces peut souvent être absorbé par l'une d'elles ; une entrée surdimensionnée peut accueillir un dressing sur mesure ; une porte battante qui condamne un angle de chambre peut céder la place à une porte coulissante en applique.

Le gain ne se mesure pas seulement en mètres carrés : un dégagement supprimé libère surtout de la longueur de mur, là où se logent un lit, un bureau ou des rangements sur mesure toute hauteur.

Nous vérifions à chaque étape que la pièce transformée garde un éclairement naturel et un ouvrant donnant sur l'air libre, car une surface gagnée au détriment de la lumière ne sert à personne.

La cuisine ouverte, souvent demandée, suit la même logique et bute sur la même limite : la cloison doit être libre de toute charge et l'évacuation de la hotte doit trouver un chemin compatible avec les gaines de l'immeuble.

La création d'une mezzanine est la seule opération d'optimisation qui ajoute de la surface sans toucher à l'enveloppe du bâtiment, et c'est aussi la plus encadrée.

Elle suppose d'abord une hauteur libre qui laisse au moins 1,80 mètre au-dessus comme au-dessous de l'ouvrage pour que la surface soit comptée, condition rarement réunie dans un collectif privadois des années 1960 et plus souvent dans le bâti antérieur à 1946.

Le plancher porteur doit ensuite reprendre la charge nouvelle, ce qui se justifie selon l'Eurocode 1 (NF EN 1991-1-1), et le garde-corps doit répondre à la norme NF P01-012. L'escalier consomme enfin au sol une partie de ce qui est gagné en hauteur.

Côté réglementaire, trois seuils se vérifient dans l'ordre : plus de 5 mètres carrés de surface de plancher créée et une formalité d'urbanisme devient nécessaire, plus de 10 % d'augmentation de la surface existante et la TVA réduite est perdue, plus de 30 % de la surface initiale d'une maison et les règles parasismiques de la zone 3 s'appliquent à l'existant.

Le tiers du parc privadois est fait de maisons, et c'est là que se trouvent les volumes perdus les plus grands : comble non aménagé, garage accolé, sous-sol semi-enterré sur un terrain en pente. Le comble se juge d'abord sur sa charpente.

Une charpente traditionnelle libère le volume ; une charpente industrialisée à fermettes ne se découpe pas sans étude, ses entraits participant à sa stabilité. Le garage se juge sur sa hauteur, son sol et sa capacité à recevoir une fenêtre : le transformer en pièce de vie crée de la surface de plancher et modifie souvent la façade, ce qui relève d'une déclaration préalable.

Le niveau bas se juge sur l'humidité en pied de mur, l'éclairement naturel possible et le potentiel radon, classé en catégorie 2 par Géorisques à Privas : on n'y installe pas une chambre sans avoir conçu ensemble le plancher bas et le renouvellement d'air.

Près de l'Ouvèze, le plan de prévention du risque inondation approuvé le 15 décembre 2016 (procédure 07DDT20140005) peut en outre encadrer l'usage d'un local situé en rez-de-chaussée ; sur les anciens secteurs miniers, le plan de prévention des risques miniers de Privas et Veyras, approuvé le 22 mai 2017, joue le même rôle.

Avec 16,1 % de logements vacants, Privas offre un terrain réel à la division des grands appartements. L'opération ne crée aucune surface : elle crée un logement, et ce sont les obligations du logement qui la bornent. L'article L.

111-6-1 du code de la construction et de l'habitation interdit de produire par division un logement de moins de 14 mètres carrés de surface habitable ou de moins de 33 mètres cubes de volume habitable. Chaque unité doit ensuite disposer de son entrée, de ses compteurs, de ses évacuations et d'une ventilation propre, sans emprunter les réseaux de l'autre.

En copropriété, la division d'un lot passe par une mise à jour de l'état descriptif de division et, selon ce qu'elle touche, par l'assemblée générale.

L'opération inverse, réunir deux lots voisins pour en faire un grand logement, bute presque toujours sur le mur qui les sépare, souvent porteur, et sur le palier commun : elle relève alors d'un vote au titre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et d'un nouveau mesurage.

Dans une commune où 43,9 % seulement des ménages possèdent leur résidence principale, l'optimisation d'espace se décide souvent entre deux parties. Le locataire peut aménager le logement, mais l'article 7 f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui interdit de le transformer sans l'accord écrit du bailleur : déposer une cloison ou créer une mezzanine relève de la transformation.

Le bailleur, lui, travaille sous la contrainte de la décence. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 exige au moins une pièce principale de 9 mètres carrés sous 2,20 mètres de hauteur, ou de 20 mètres cubes, et une chambre créée par redistribution doit disposer d'un ouvrant sur l'air libre et d'un éclairement naturel suffisant.

Nous dessinons donc les scénarios de redistribution à partir de ce socle, et nous faisons remesurer la surface habitable après travaux, puisqu'elle figure au bail et sert de base à la décence.