Réhabilitation à Villeneuve-de-Berg : reprendre le bâti ancien de la bastide en zone de sismicité 3

Une réhabilitation reprend le bâtiment lui-même : planchers, murs porteurs, charpente, réseaux et conformité, là où une rénovation s'en tient aux finitions et aux équipements. À Villeneuve-de-Berg (07170, code INSEE 07341), la distinction a pris une forme officielle. Par sa délibération n° 2025-075 du 3 octobre 2025, le conseil municipal a approuvé des études techniques de calibrage sur trois îlots du centre historique, repérés en 2023 comme nécessitant une intervention publique : plusieurs immeubles y sont très dégradés et tous les logements sont vacants. Bourg-centre de 3 031 habitants (INSEE, recensement 2023), la commune est la plus peuplée des treize que compte la communauté de communes Berg et Coiron. Elle compte 211 logements vacants, soit 13,2 % d'un parc de 1 600 logements, et un cinquième de ses résidences principales date d'avant 1919 : c'est la part de bâti ancien la plus forte des quatre communes du bassin que sont Aubenas, Vals-les-Bains, Ruoms et Villeneuve-de-Berg.

Progineer tient le rôle de maître d'œuvre et suit toujours la même chronologie. Le relevé et le diagnostic de structure viennent en premier, qu'il s'agisse d'une maison de bastide en ordre continu, d'un hôtel particulier ou d'un ancien bâtiment agricole : le montant d'une réhabilitation de bâtiment ancien dépend de ce que révèlent les planchers, les pieds de mur et la charpente, pas d'un ratio. Nous lisons ensuite le règlement de zone du PLU, les données de Géorisques et la situation de l'immeuble vis-à-vis des monuments protégés. L'étude de prix interne, établie lot par lot, n'intervient qu'après ces vérifications, puis nous consultons les entreprises. Quand le logement a plus de deux ans, Progineer se positionne en contractant général, avec un prix global forfaitaire et une TVA à 10 % (article 279-0 bis du CGI), sauf si l'opération rend l'immeuble à l'état neuf.

Le paramètre qui sépare le plus nettement Villeneuve-de-Berg de sa voisine Aubenas est sismique. Géorisques classe la commune en zone de sismicité 3 (modérée), alors qu'Aubenas, à 11,8 km à vol d'oiseau, reste en zone 2 : le décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010 fixe ce zonage commune par commune. Sur un bâtiment existant, l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié ne rend pas les règles parasismiques applicables à toute intervention : pour une maison, bâtiment de catégorie d'importance II, c'est en zone 3 une augmentation de plus de 30 % de la surface initiale qui les déclenche. Aucune reprise de structure ne se dispense pour autant d'un calcul, car ouvrir un mur porteur, déposer un plancher ou surélever change le cheminement des charges. Le risque n'a rien de théorique ici : le séisme du Teil, le 11 novembre 2019, épicentre à une dizaine de kilomètres, a valu à la commune un arrêté de catastrophe naturelle « secousse sismique ».

Le sol est la seconde variable. Au niveau maximal relevé sur la commune, Géorisques qualifie l'aléa retrait-gonflement des argiles d'« important », et la sécheresse a motivé quatre arrêtés de catastrophe naturelle de 2018 à 2023. Ce maximum communal ne renseigne sur aucune parcelle en particulier : c'est le relevé à l'adresse, puis une étude de sol lorsque des fondations ont bougé ou qu'une extension en crée de nouvelles, qui décide d'une éventuelle reprise en sous-œuvre. Le document d'urbanisme est un PLU communal, dans la version 07341_PLU_20250925 du Géoportail de l'urbanisme, qui découpe le territoire en 74 entités de zonage. Le centre de la bastide relève de la zone UA1, le hameau de Tournon de la zone UA2 et l'écrin de verdure du centre ancien de la zone Ni. Dans les secteurs paysagers, la zone As n'admet que la gestion du bâti existant et la zone Ap est inconstructible de manière générale : pour un bâtiment agricole à réhabiliter, la faisabilité se tranche donc à la lecture du règlement, avant l'esquisse.

Le centre ancien réunit six immeubles protégés au titre des monuments historiques, parmi lesquels la maison d'Olivier de Serres, classée partiellement le 10 octobre 1927 (base Mérimée, PA00116851), l'hôtel de Barruel, l'hôtel du Sénéchal et la porte dite de l'Hôpital. Dans la bastide, ce ne sont pourtant pas leurs abords qui font la règle : le centre est compris dans le site patrimonial remarquable approuvé en septembre 2017, dont le plan et le règlement sont annexés au PLU. Une réhabilitation qui touche l'aspect extérieur y requiert l'accord de l'architecte des Bâtiments de France ; nous identifions le secteur de la parcelle, de ZP1 à ZP5, avant de fixer un parti architectural. Hors de ce périmètre, les abords des monuments se vérifient adresse par adresse. La même lecture vaut dans les douze autres communes de Berg et Coiron, de Lussas, la deuxième par la population avec 1 145 habitants, à Saint-Jean-le-Centenier, Mirabel, Saint-Germain ou Saint-Maurice-d'Ibie, comme à Aubenas et à Vals-les-Bains : chaque adresse se relit avec les données de sa propre commune. Progineer n'a pas d'établissement en Ardèche : Villeneuve-de-Berg est une commune de notre zone d'intervention, pas une implantation.